내집 마련 기초상식, 주택담보대출용어(LTV, DTI, DSR)

주택담보대출에 관련된 핵심 용어 세 가지를 이해하기 쉽게 정리해보았습니다. 먼저 부동산은 크게 투기지역, 투기과열지구와 조정대상지역, 그리고 비규제지역으로 나눌 수 있습니다.

 

LTV(담보인정비율) : 집을 담보로 한 대출한도액

LTV(Loan to Value Ratio) = 주택담보대출금액 / 주택시세

예를 들면 LTV가 70% 이면 10억 시세의 집은 7억이 대출 가능하다.

 

금융기관에서 주택담보대출을 신청할 때 담보주택 시세의 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있는지를 정하는 것이다. 즉, LTV가 높으면 대출 가능 금액이 높아지고 LTV가 낮아지면 대출 가능 금액 또한 낮아진다.

 

예를 들어, 현재 투기과열지구로 지정된 서울에서는 부동산 안정화 대책으로 인해 9억원 이하의 주택에는 LTV 40%, 9억원 초과분에는 LTV 20%의 규제가 적용되고 있다.

 

따라서, 서울에서 10억 원의 주택을 담보로 대출을 신청할 경우, 최대 대출 가능 금액은 3억 8천만 원으로 예상할 수 있다.

([9억 × 40%] + [1억 × 20%])

 

-무주택자는 LTV 50%가 적용된다.

지역과 주택수, 가격에 따라 복잡하게 적용되는 LTV규제가 2023년부터 50%로 통일됨

무주택자와 기존 주택을 팔고 새집으로 이사가는 1주택자가 모두 적용됨(비규제지역은 LTV 60%가 유지)

 

-다주택자도 LTV 30% 대출 가능

원래 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없는데, 이제 LTV 30%까지 주택 구입 목적으로 대출을 받을 수 있음

 

DTI(소득대비 총부채상환비율) : 소득을 고려한 대출한도액

DTI는 연 소득에서 주택담보대출에 대한 원리금 상환액과 기타대출 이자 상환액이 차지하는 비율을 뜻하는 용어이다.

대출자의 연간 소득에서 1년 동안 상환해야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비중이라고 할 수 있습니다. 이는 개인의 채무 상환에 대한 능력을 평가하는 지표라고 할 수 있으며, 대출이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 하여 무분별한 대출을 막기 위한 제도라고 볼 수 있습니다.

 

예를 들며, DTI가 40%로 제한된 상황에서, 연 소득이 3천만 원인 직장인이 대출을 받고자 한다면 대출 원리금 상환액은 1천 2백만 우너을 넘을 수 없게 됩니다. 연간 소득이 6000만원이고 DTI가 40%면 총부채의 연간 원리금 상환액이 2400만원을 초과하면 안됩니다.

 

또한 금융기관에서 DTI를 산정할 때 최소 2년 치 연간 소득 증빙자료를 제출해야 하는데, 이때 소득 증빙자료를 제출하지 못할 경우 신고소득과 인정소득이 일정 부분 차감되니 참고하시기 바랍니다.

 

-DTI는 지역에 따라 %가 다릅니다.

가.투기지역, 투기과열지구는 40% 적용합니다.(서울 강남, 송파, 서초, 용산)

나.조정대상지역은 50% 적용, 그 외에는 60%가 적용됩니다.

다.생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부 관계없이 60%로 완화됩니다.

 

DSR(총부채원리금상환비율) : 기존 모든 대출을 고려한 대출한도액

2018년 10월부터 도입된 DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로 대출자가 기존에 실행한 모든 종류의 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 뜻합니다.

 

앞서 설명한 DTI의 경우 주택담보대출에 대한 원리금과 기타 대출의 이자만 포함되지만,  DSR은 주택담보대출은 물론 신용대출과 신용카드 미결제액, 자동차 할부금, 학자금 대출 등 모든 종류의 대출을 포괄하여 대출 한도가 정해집니다. 이 때문에 개인의 채무 상환 능력을 DTI보다 더욱 세심하게 평가하고 판단하는 지표라고 할 수 있습니다.

 

연 소득이 5천만원이고 연간 상환 원리금이 2천만 원인 대출자의 DSR은 40%가 된다. 이때 DSR 한도가 80% 금융기관에서 대출을 추가로 실행하고자 할 경우, 대출자가 받을 수 있는 대출 가능 금액은 기존 대출금(40%)를 제외한 나머지 40%, 즉 최대 2천만 원으로 예상할 수 있습니다.

 

참고로 DSR의 기준은 70%이며 이를 초과할 경우 '위험 대출', 90%를 초과할 경우 '고위험 대출'로 분류된다고 합니다. DSR이 부족해서 대출을 못 받는 분들이 너무 많습니다.

 

-DSR 적용

LTV, DTI 규제가 완화됐지만 1억원 넘게 대출 받을 때 DSR 40% 규제는 유지됩니다. 나의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출을 받을 수 있습니다. 1년간 상환하는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출 받을 수 없다는 이야기이다.(전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 제외)

연봉까지만 빌릴 수 있었던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해주었지만, 사실상 필요한 돈이 1억원 이상이라면 DSR 40% 내에서만 빌릴 수 있다. 상대적으로 연소득이 적은 청년계층에게 불리한 규제임

 

	DSR	DTI
명칭	총부채원리금상환비율	총부채상환비율
산정방식	모든 대출 원리금상환액 / 연간소득	(모든 주담대원리금상환액+기타대출 이자 상환액) / 연간소득

*DSR과 DTI의 차이는 '기타 대출'의 이자상환액만 포함시키는지 아니면 기타 대출의 이자 및 원금 상환액도 포함시키는지에 차이가 있다.

 

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한국은행의 장기적인 가계부채 증가를 줄이기 위한 연착률 방안으로서 DSR 예외 축소와 LTV 차등 금리 적용 등 가계부채만을 고려할 시에는 장기적으로 부동산 담보 대출 제도 변화가 필요하다고 보며 대출 한도는 점차 줄어들 것으로 전망되며 아래 블로그에 포스트 한 글을 참조하시기 바랍니다.

(물론 정부정책은 여러가지 요인을 고려하여 부동산 대출 규제를 완화하기도 강화하기도 하기 때문에 쉽게 단정지을수 있는 문제는 아님)

 

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